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Mieterhöhungen

alles rechtens?, Aktuell Donnerstag, 31. August 2017 - 17:15 Uhr

Laut Deutschem Mieterbund werden jedes Jahr in Deutschland 2 Millionen Mieterhöhungen verschickt. Mehr als ein Drittel dieser Erhöhungen aber sind falsch bzw. zu hoch. Wichtig sind vor allem zwei Obergrenzen, die bei Mietanhebungen nicht überschritten werden dürfen. Welche das sind und wie Sie sich erfolgreich als Mieter bei überhöhten Mieterhöhungen zur Wehr setzen können, das verrät unser Experte Gilbert Häfner, Präsident des Landgerichts Dresden.

Kann der Vermieter einseitig die vertraglich vereinbarte Miete erhöhen?

Auch für das Mietverhältnis gilt der Grundsatz, dass Verträge – von beiden Vertragsparteien – einzuhalten sind. Beim Wohnungsmietvertrag handelt es sich aber um ein Dauerschuldverhältnis, das regelmäßig auf sehr lange Zeit angelegt ist und vom Vermieter nur unter engen Voraussetzungen gekündigt werden kann, während sich das allgemeine Preisniveau und namentlich das Mietpreisniveau meist stetig, zuweilen auch rasant nach oben entwickelt. Zum Ausgleich für die fehlende Möglichkeit des Vermieters, sich ohne Weiteres einen anderen Mieter zu suchen, der zur Zahlung der dem Vermieter vorschwebenden Miethöhe bereit ist, hat der Gesetzgeber dem Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingeräumt (§§ 558 ff. BGB). Des Weiteren kann der Vermieter die Miete erhöhen, nachdem er Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat (§§ 559 ff. BGB).

Wonach bestimmt sich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Zur Begründung einer solchen Anpassung darf sich der Vermieter insbesondere beziehen auf: (1.) einen Mietspiegel, (2.) eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, (3.) ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder (4.) entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt.

In welchen Abständen darf der Vermieter Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen?

Ein solches Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Darüber hinaus muss die Miete zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit (mindestens) 15 Monaten unverändert sein. Beispiel: Zahlt der Mieter seit dem 1. Januar 2017 eine erhöhte Miete, kann der Vermieter frühestens am 1. Januar 2018 verlangen, dass die Miete zum 1. April 2018 erneut erhöht wird.

Darf der Vermieter eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann verlangen, wenn diese weit über der zunächst vereinbarten Miete liegt?

Der Vermieter hat bei derartigen Mieterhöhungsverlangen eine so genannte Kappungsgrenze zu beachten. So darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen; dabei werden Mieterhöhungen nach Modernisierungen und wegen gestiegener Betriebskosten allerdings nicht eingerechnet. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren auf 15 % beschränken, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Solches hat im Sendegebiet des MDR (Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen) lediglich die Sächsische Staatsregierung getan, dies freilich auch nur in Bezug auf die Landeshauptstadt Dresden und befristet bis zum 30. Juni 2020.

Muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich an den Mieter herantragen?

Der Vermieter muss sich der so genannten Textform bedienen. Das kann ein Schreiben sein, aber auch eine E-Mail oder ein Telefax reichen insoweit aus. Zudem muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen begründen. Dabei muss er, sofern ein aktueller qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, die darin enthaltenen Angaben für die Wohnung dem Mieter auch dann mitteilen, wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen auf andere Weise begründet, etwa durch Bezugnahme auf ein Gutachten.

Was versteht man unter einem qualifizierten Mietspiegel?

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. „Qualifiziert“ ist ein Mietspiegel dann, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen.

Wie lange hat der Mieter Zeit, die Berechtigung einer vom Vermieter verlangten Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu prüfen?

Die dem Mieter zustehende Überlegungsfrist reicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Erklärt er bis dahin seine Zustimmung, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Beispiel: Geht dem Mieter das entsprechende Schreiben des Vermieters im September 2017 zu, so endet die Überlegungsfrist mit Ablauf des November 2017 und gilt im Falle seiner Zustimmung die erhöhte Miete ab dem 1. Dezember 2017.

Was passiert, wenn der Mieter bis zum Ablauf der Überlegungsfrist auf das Erhöhungsverlangen nicht reagiert oder seine Zustimmung ausdrücklich verweigert?

In beiden Fällen kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Diese Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben werden. Das Gericht prüft dann, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist; in diesem Fall verurteilt es den beklagten Mieter zur Zustimmung und ist die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu entrichten. Eine unbegründete Verweigerung der Zustimmung bringt dem Mieter also keinen Vorteil. Versäumt hingegen der Vermieter die dreimonatige Klagefrist, wird sein Erhöhungsverlangen unwirksam und er verliert den Rechtsstreit selbst dann, wenn die Voraussetzungen für eine Anpassung an die Vergleichsmiete vorgelegen haben. Der Vermieter kann dann lediglich ein neues Erhöhungsverlangen auf den Weg bringen.

Scheitert der Vermieter mit seinem Erhöhungsverlangen zwingend vor Gericht, wenn er die Textform nicht eingehalten oder sein Verlangen nicht ordnungsgemäß begründet hat?

Formfehler und inhaltliche Mängel eines Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter im Rechtsstreit berichtigen. In diesem Fall reicht die Überlegungsfrist des Mieters bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des berichtigten Erhöhungsverlangens.

Kann der Mieter die Zustimmung zu der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung im Ganzen verweigern, wenn das Mieterhöhungsverlangen an sich berechtigt, aber zu hoch ausgefallen ist?

Der Mieter, der ein dem Grunde nach berechtigtes Erhöhungsverlangen des Vermieters im Ganzen ausschlägt, muss damit rechnen, dass er im Rechtsstreit in dem Umfang zur Zustimmung verurteilt wird, in dem das Erhöhungsverlangen berechtigt ist. Dementsprechend ist in solchen Fällen dem Mieter anzuraten, dass er dem Erhöhungsverlangen teilweise zustimmt. In derjenigen Höhe, in der er zugestimmt hat, schuldet er mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens die erhöhte Miete. Der Vermieter wiederum muss dann entscheiden, ob er wegen der Differenz eine Klage anstrengt.

Was kann der Mieter tun, wenn das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt ist, er sich die erhöhte Miete aber nicht leisten kann oder will?

Im Falle des Verlangens einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (oder nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen), kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der entsprechenden Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Beispiel: Geht dem Mieter das Schreiben des Vermieters im September 2017 zu, so endet die Frist zur Kündigung mit Ablauf des November 2017 und endet das Mietverhältnis aufgrund dieser Kündigung mit Ablauf des Januar 2018. Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Im Beispielsfall ist dann also bis Ende Januar 2018 die bisherige Miete zu zahlen.

In welchem Umfang darf der Vermieter die Miete erhöhen, nachdem er Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat?

Der Vermieter kann 11 % der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei bleiben Kosten unberücksichtigt, die mit öffentlichen Fördermitteln gedeckt werden. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Was versteht man unter Modernisierungsmaßnahmen?

Während die (nicht zur Mieterhöhung berechtigende) Instandhaltung der Bewahrung oder Wiederherstellung des vertraglich vereinbarten Zustandes der Wohnung dient, handelt es sich bei der Modernisierung um bauliche Veränderungen, die diesen Zustand verbessern. Hierzu gehört etwa das nachhaltige Einsparen von Energie oder die nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs. Nicht erforderlich ist insoweit, dass die Kosten derartiger Modernisierungsmaßnahmen vollständig durch Ersparnisse des Mieters bei den einschlägigen Arten von Betriebskosten kompensiert werden.

Welche Anforderungen gelten für Form und Inhalt der Mieterhöhungserklärung des Vermieters nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen?

Die Mieterhöhung ist in Textform (Schreiben, E-Mail, Telefax etc.) zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den gesetzlichen Anforderungen erläutert wird.

Ab welchem Zeitpunkt wird die auf Modernisierung gestützte Mieterhöhung wirksam?

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters. Beispiel: Geht das Schreiben dem Mieter im September 2017 zu, ist die erhöhte Miete von ihm mit Beginn des Monats Dezember 2017 zu zahlen. Davon abweichend tritt die Erhöhungswirkung sogar erst mit Beginn des neunten Monats nach dem Zugang jener Erklärung ein, wenn (1.) der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder (2.) die tatsächliche Mieterhöhung die vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.     

Weitere Informationen zum Thema enthält die Broschüre

  • Wohnungsmietrecht, herausgegeben vom Sächsischen Staatsministerium der Justiz und unentgeltlich zu beziehen über den Zentralen Broschürenversand der Sächsischen Staatsregierung, Hammerweg 30, 01127 Dresden (www.publikationen.sachsen.de).

 

 

                                                                                                                             

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